Gewerbemietvertrag und Corona - Streit spitzt sich zu

Wie wir bereits in unserem letzten Beitrag berichteten, entschied das OLG Dresden (5 U 1782/20) kürzlich, dass im Grundsatz ein Gewerbemieter die zu zahlende Miete um 50 % kürzen könne, wenn sein Geschäft von Schließungen im Lockdown betroffen gewesen sei. Die angeordneten Schließungen führten demnach zu einer Störung der Geschäftsgrundlage. Diese Störung sei im Regelfall so erheblich, dass für gewerbliche Mieter ein Festhalten am zuvor geschlossenen Mietvertrag unzumutbar geworden sei.

Ganz anders die Entscheidung des OLG Karlsruhe (7 U 109/20). Dieses Gericht geht im Grundsatz davon aus, dass eine beachtliche Störung der Geschäftsgrundlage gerade nicht gegeben sei.

Hintergrund der unterschiedlichen Entscheidungen sind verschiedene dogmatische Ansätze, an welchen Tatsachen die Unzumutbarkeit für den Mieter angeknüpft wird.

Das OLG Karlsruhe knüpft am gesamten Vertragsgefüge und diversen außervertraglichen Faktoren an und meint, dass ein Festhalten am Vertrag nur dann unzumutbar iSd. § 313 Abs. 1 BGB sei, wenn der Mieter dadurch in seiner Existenz gefährdet würde. Allenfalls in begründeten Einzelfällen könne noch etwas anderes gelten.

Ganz anders das OLG Dresden. Das Gericht führt aus, dass bei Dauerschuldverhältnissen wie Mietverträgen nicht pauschal eine Existenzgefährdung zu fordern sei. Vielmehr sei, wenn der Mietvertrag in monatlich zu vergütende Zeitabschnitte unterteilt sei, auf die Äquivalenz zwischen Leistung und Gegenleistung in den einzelnen Zeitabschnitten abzustellen. Konkret bedeutet das für einen nach Monaten berechneten Mietzins, dass für jeden einzelnen Monat der wirtschaftliche Wert des Mietgegenstandes mit dem wirtschaftlichen Wert der gezahlten Miete verglichen werden müsse. Wenn allerdings das Ladengeschäft wegen behördlicher Anordnung die überwiegende Zeit des Monats geschlossen bleiben müsse, sei das Äquivalenzinteresse derart massiv gestört, dass eine Vertragsanpassung zwingend sei. Das gelte umso mehr, als dass keine der Parteien die Pandemie kommen sah, geschweige denn diese verursacht habe. Allenfalls in begründeten Einzelfällen solle von der Gewichtung 50 - 50 abgewichen werden.

Wie sich zeigt, spitzt sich der grundsätzliche Streit nunmehr auch in der obergerichtlichen Rechtsprechung zu. Sowohl das OLG Karlsruhe als auch das OLG Dresden haben die Revision zum BGH zugelassen. Mit einer klärenden Entscheidung des obersten deutschen Zivilgerichts ist noch im Laufe des Jahres 2021 zu rechnen.

Nichtsdestotrotz gibt die Entscheidung des OLG Dresden bereits jetzt Mietern Verhandlungsmasse beim Nachverhandeln der Miete.

 

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24. März 2021